פינוי מושכר: ההליך המהיר, הלכה למעשה
המסלול המהיר לפינוי מושכר אכן עובד, אך רק כשמצייתים לכללים שלו במדויק. רוב העיכובים בתיקים אלה אינם נובעים מבית המשפט אלא מטעויות שנעשו לפני ההגשה: הודעת ביטול פגומה, ערבוב סעדים, או סעד עצמי שהפך את המשכיר לנתבע.
- הכנת התיק לפני ההגשה: הודעת ביטול, תיעוד ההפרה ותכנון ההמצאה
- ייצוג משכירים ושוכרים, אך לעולם לא שני הצדדים באותו תיק
- ליווי עד ביצוע פסק הדין בהוצאה לפועל, ולא רק עד קבלתו
עו"ד ונוטריון שי אלמקייס שותף מייסד, מנהל תחום המקרקעין וההתחדשות העירונית ניסיון בליווי עסקאות מקרקעין מאז 2006 תקציר משפטי
תביעה לפינוי מושכר היא מסלול מקוצר הקבוע בתקנה 81 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, ועניינו השבת החזקה בלבד. השוכר מגיש כתב הגנה בתוך 30 ימים, בית המשפט קובע דיון שלא יאוחר מ-30 ימים מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה, ופסק הדין ניתן עם תום הדיון ולכל המאוחר בתוך 14 ימים. התביעה הכספית מוגשת בהליך נפרד. סעד עצמי אסור, והביצוע נעשה בהוצאה לפועל בלבד.
משכיר שמולו שוכר שאינו משלם מפסיד כסף בכל חודש שחולף, ולכן הוא נוטה לפעול מהר. דווקא המהירות הזו יוצרת את רוב התקלות בתיקים האלה. שלוש שבועות של הכנה נכונה חוסכות חודשים של התדיינות.
שלוש הטעויות שמאריכות את ההליך
סעד עצמי
החלפת מנעול, ניתוק חשמל או מים, הוצאת מיטלטלין. הפעולה הזו הופכת את המשכיר מתובע לנתבע, ולעיתים חושפת אותו גם להליך פלילי. גם הפרה גסה של השוכר אינה מכשירה אותה.
ערבוב סעדים
צירוף התביעה הכספית לתביעת הפינוי מוציא את התיק מהמסלול המהיר. הכסף נתבע בהליך נפרד, וההפרדה הזו היא תנאי ליתרון בזמן.
קבלת תשלום אחרי הביטול
קבלת תשלום לאחר הודעת הביטול, בלא הסתייגות בכתב, עלולה להתפרש כוויתור על הביטול ולהחזיר את הצדדים לנקודת ההתחלה. כל תשלום בתקופה הזו מחייב מכתב מלווה.
מה תובעים בהליך ומה לא
תביעת הפינוי עוסקת בהשבת החזקה בנכס בלבד. התביעה הכספית לדמי שכירות שלא שולמו, לנזקים ולחיובי צריכה מוגשת בהליך נפרד, ואין בהגשת תביעת הפינוי כדי לחסום אותה. מקובל להגישה לאחר קבלת פסק הדין לפינוי, כאשר תמונת הנזק כבר שלמה.
המסלול אינו חל על מושכר שחוק הגנת הדייר חל עליו, כלומר על דיירות מוגנת. לכן הבדיקה הראשונה בכל תיק היא סיווג מעמד השוכר, ולא נוסח החוזה. הגשה במסלול שגוי מבזבזת חודשים ואגרה.
מה עושים לפני ההגשה
- לוודא עילה: שההפרה מקימה זכות ביטול לפי הסכם השכירות, ולא רק מרגיזה.
- הודעת ביטול או דרישת פינוי: לפי המנגנון שנקבע בהסכם, לרבות מתן ארכה לתיקון אם ההסכם דורש זאת.
- תיעוד: פיגורי תשלום, שיקים שחוללו, התכתבויות, תמונות מצב הנכס.
- בדיקת הבטוחות: ערבים, שטר חוב, שיקים לביטחון או ערבות בנקאית שהופקדו בעת החתימה.
- תכנון ההמצאה: זהו המשתנה שקובע בפועל את משך ההליך, ולא עומס בית המשפט.
הצד של השוכר
שוכר שקיבל תביעה אינו נדרש להרים ידיים. עומדות לו טענות ממשיות: שההפרה תוקנה, שלא ניתנה לו הזדמנות תיקון כנדרש בהסכם, שהודעת הביטול פגומה, שהמשכיר ויתר על ההפרה בהתנהגותו, שקיימים ליקויים מהותיים בנכס המצדיקים קיזוז, או שסיווג ההתקשרות שונה מזה שנטען. מה שמכריע הוא איכות התיעוד ועמידה במועד: כתב ההגנה מוגש בתוך 30 ימים, ואיחור בו יקר.
מההפרה ועד השבת המפתחות
הודעה ותיעוד
הודעת ביטול לפי ההסכם, איסוף הראיות, בדיקת הערבים והבטוחות, ובחינת מעמד השוכר.
הגשה והמצאה
הגשת תביעה לפינוי בלבד והמצאתה לשוכר. מרגע ההמצאה עומדים לרשותו 30 ימים להגשת כתב הגנה.
דיון
מועד הדיון נקבע לא יאוחר מ-30 ימים מהמועד האחרון להגשת כתב ההגנה, והוא מסתיים ככלל ביום דיונים אחד.
פסק דין וביצוע
פסק הדין ניתן עם תום הדיון ולכל המאוחר בתוך 14 ימים, ומבוצע באמצעות בקשה לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל.
פינוי מושכר: מה שחשוב לדעת
מהו הליך פינוי מושכר וכמה זמן הוא אורך?
אפשר לתבוע באותה תביעה גם את דמי השכירות שלא שולמו?
על אילו נכסים ההליך אינו חל?
מותר להחליף מנעול או לנתק חשמל לשוכר שאינו משלם?
מה נדרש לעשות לפני הגשת התביעה?
אילו טענות הגנה עומדות לשוכר?
איך מבצעים בפועל פסק דין לפינוי?
להמשך קריאה באתר
אזורי פעילות: נהריה, עכו, כרמיאל, מעלות תרשיחא, שלומי, מטה אשר, הקריות, חיפה ותל אביב.
כל חודש שחולף עולה בדמי שכירות
שוכר שאינו מפנה, או תביעת פינוי שהוגשה נגדכם. השאירו פרטים ונחזור אליכם.
יצירת קשר ישירה
שיחה, וואטסאפ או דוא"ל. דיסקרטיות מלאה בכל פנייה.
נהריה, הרצל 75, קומה 2 | תל אביב, הארבעה 28, קומה 34