דייר סרבן בפרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי: מה קובע החוק ואיך מתמודדים?

הדינמיקה בבניין משותף מורכבת גם בימי שגרה, קל וחומר כאשר מדובר בפרויקט נדל"ני בשווי עשרות מיליוני שקלים. פרויקטים של התחדשות עירונית דורשים את הסכמתם של בעלי הדירות. כאשר מושג הרוב הדרוש בחוק (ולאחרונה הרף ירד משמעותית כדי להקל על ביצוע פרויקטים), עולה סוגיית "הדייר הסרבן".

מצד אחד, ניצבת זכות הקניין הפרטית של הדייר הסרבן בביתו. מצד שני, ניצבת זכותם של רוב הדיירים להגן על חייהם (חיזוק מפני רעידות אדמה והוספת ממ"ד) ולהשביח את רכושם. בתי המשפט והמחוקק יצרו מנגנונים שנועדו לאזן בין זכויות אלו, אך עם נטייה מובהקת לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית.

מהו הרוב הדרוש לביצוע פרויקט?

כדי שניתן יהיה בכלל לפנות לערכאות משפטיות נגד דייר סרבן, יש להגיע לרוב ההסכמות הנדרש בחוק. הרוב משתנה בהתאם לסוג הפרויקט:

• תמ"א 38/1 (חיזוק ותוספת): נדרש רוב של 67% (שני שלישים) מבעלי הדירות.
• תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש): עד לאחרונה נדרש רוב של 80%, אך במסגרת "חוק ההסדרים" האחרון, הרוב הדרוש ירד ל-67% בלבד (בכפוף לתנאים מסוימים).
• פינוי בינוי במתחם שלם: הרוב הדרוש עומד כיום גם הוא על 67% (שני שלישים) מבעלי הדירות.

סירוב סביר לעומת סירוב בלתי סביר

החוק לא מתיר לכפות פרויקט על דייר באופן אוטומטי. על המפקח על הבתים המשותפים (שיש לו סמכות של שופט שלום) או על בית המשפט להשתכנע כי הסירוב הוא "בלתי סביר".

איך מתמודדים עם סרבן? המישור המשפטי (ליטיגציה)

כאשר כל ניסיונות ההידברות והגישור מול הדייר עולים בתוהו, נדרשת פעולה משפטית נחרצת. כאן בא לידי ביטוי היתרון של משרד עורכי דין המשלב מומחיות במקרקעין יחד עם מחלקת ליטיגציה חזקה.

1. הליך בפני המפקח על הבתים המשותפים (בתמ"א 38)

בפרויקטים של תמ"א 38, נציגות הדיירים והיזם מגישים תביעה ל"מפקח על רישום המקרקעין". אם המפקח קובע שהסירוב הוא בלתי סביר, מוקנית לו הסמכות לאשר את הפרויקט למרות ההתנגדות, ואף להסמיך עורך דין (או כונס נכסים) לחתום על ההסכמים בשמו של הדייר הסרבן. לעיתים קרובות, עצם הגשת התביעה וזימון הדייר לדיון, מבהירים לו את הסיכון המשפטי וגורמים לו לחתום.

2. תביעת נזיקין בפינוי בינוי (חוק פינוי בינוי - פיצויים)

במתחמי פינוי בינוי, לחוק יש שיניים חדות אף יותר. חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006, קובע כי דייר המסרב סירוב בלתי סביר לפרויקט, אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות בגין הנזק שנגרם להם עקב אובדן העסקה.

"מדובר בתביעות ענק היכולות להגיע למיליוני שקלים נגד דייר בודד (אובדן ההשבחה של עשרות דירות בבניין). האיום בתביעת נזיקין אישית, ובפרט כשהיא מוגשת על ידי ליטיגטורים מיומנים, מהווה קטליזטור משמעותי לפתרון החסימה."

הגנה על אוכלוסיות מיוחדות (קשישים)

החוק בישראל ער למצוקתם של קשישים הנאלצים לעזוב את ביתם המוכר לעת זקנה. בתיקון שנערך לחוק פינוי בינוי, נקבעו הסדרים מיוחדים לדיירים קשישים (מעל גיל 75, ובהסדרים מיוחדים מעל גיל 80). יזם חייב להציע לקשיש חלופות מותאמות אישית, כגון:

• דיור חלופי שווה ערך מחוץ לפרויקט במיידי (ללא צורך לחזור לבניין בעוד שנים).
• מעבר לבית אבות או לדיור מוגן במימון שווי הדירה.
• קבלת שווי הדירה החדשה בכסף מזומן.

אם היזם לא הציע את החלופות הללו, סירובו של הקשיש ייחשב ל"סירוב סביר" ומוצדק לחלוטין.