דייר סרבן בפרויקט תמ"א 38: מה קובע החוק
לא כל מתנגד הוא סרבן. החוק מבחין בין התנגדות עניינית לבין חסימת פרויקט בלא טעם סביר, וההבדל בין השניים נמדד במאות אלפי שקלים. הצד שמנסח את ההתנגדות נכון, או מפרק אותה נכון, הוא הצד שמנצח בהליך.
- ייצוג נציגויות דיירים, ובמקרים המתאימים גם בעלי דירה מתנגדים
- בחינת הבטוחות ואיתנות היזם לפני שנפתח הליך, ולא במהלכו
- ניסיון בתחום המקרקעין מאז 2006, משרדים בנהריה ובתל אביב
עו"ד ונוטריון שי אלמקייס שותף מייסד, מנהל תחום המקרקעין וההתחדשות העירונית ניסיון בליווי עסקאות מקרקעין מאז 2006 תקציר משפטי
דייר סרבן אינו כל מי שמתנגד, אלא בעל דירה שסירובו יוכר כבלתי סביר. חוק החיזוק מאפשר לרוב הדרוש לקדם את הפרויקט ומעביר את ההכרעה למפקח על רישום המקרקעין, וחוק פינוי ובינוי מקים חבות בנזיקין בגין סירוב בלתי סביר. הפסיקה בתקופה האחרונה נזהרת יותר בהכתרת מתנגד כסרבן כאשר ההתנגדות נשענת על ליקוי ממשי בבטוחות או בכשירות היזם. לכן ההכרעה בתיקים אלה נופלת על איכות התיעוד, ולא על עצם קיומו של רוב.
מה השתנה: תמ"א 38 פקעה
תוקפה של תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים פקע במאי 2026. פרויקטים שכבר קיבלו היתר בנייה בתוקף ממשיכים במתכונתם, אך בקשות חדשות מקודמות במסלולים חלופיים: תוכניות מתאר מקומיות שאישרו הרשויות, או מסלול פינוי בינוי. המשמעות המעשית היא שהכללים אינם עוד אחידים ארצית, ולעיתים הם שונים בין אזורים בתוך אותה עיר.
עבור בעל דירה זה משנה את נקודת הפתיחה של הדיון. לפני שדנים בשאלה מי סרבן, יש לקבוע באיזה מסלול הפרויקט מקודם בכלל, ואילו רפי הסכמה חלים עליו. תשובה שגויה בשאלה הזו מפילה את ההליך כולו.
מיהו דייר סרבן
דייר סרבן הוא בעל דירה המסרב סירוב בלתי סביר לעסקה שהרוב הדרוש כבר אישר, או המתנה את הסכמתו בדרישות חריגות ושונות מאלה של שכניו. עצם ההתנגדות אינה הופכת בעל דירה לסרבן, וגם לא איטיות בהחלטה או דרישה לתיקון סעיפים בהסכם.
סירוב סביר
בטוחות חסרות, ספק ממשי באיתנות היזם, תמורה נחותה ביחס לשכנים, פגיעה ייחודית בדירה כמו ביטול חצר, או נסיבות אישיות של גיל, מוגבלות או מצב רפואי שהפרויקט אינו נותן להן מענה.
סירוב בלתי סביר
דרישת תמורה חריגה מעבר לזו שקיבלו השכנים, סכסוך אישי עם יזם, עם עורך דין או עם חבר בנציגות, ובעיקר שתיקה: הימנעות מתגובה בלא נימוק היא הדפוס שנפסק נגדו שוב ושוב.
אזור הביניים
התנגדות עניינית שנוסחה בצורה שגויה נראית כמו סחטנות, והתנגדות חלשה שנוסחה היטב עשויה להחזיק. כאן נופלת ההכרעה, ולכן ניסוח ההתנגדות ותיעודה הם עבודה משפטית ולא טכנית.
הרוב הנדרש והערכאה המוסמכת
לפי חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), עבודת חיזוק הכוללת בניית דירות חדשות מחייבת רוב של שני שלישים מבעלי הדירות שאליהן צמודים שני שלישים מהרכוש המשותף. מסלול הריסה ובנייה מחדש מחייב רוב גבוה יותר. בפרויקטים המקודמים לפי חוק פינוי ובינוי חלים רפים נפרדים, שהופחתו בתיקוני חקיקה בשנים האחרונות. הרף המדויק תלוי במסלול, בסוג המתחם ובמועד, ולכן הוא נבדק לגבי כל פרויקט בנפרד ואינו נלמד מפרויקט אחר.
הבחנה שמערבבים בה תדיר: הרף להגשת הליך נגד סרבן אינו הרף לתחילת הביצוע. גם כשהרוב הושג, העבודות אינן מתחילות כל עוד לא נחתם הסכם עם כלל בעלי הדירות או ניתנה הכרעה שיפוטית המחייבת את המתנגד.
בהליכים לפי חוק החיזוק הסמכות נתונה למפקח על רישום המקרקעין, המקיים דיון שבו נשמעות טענות המתנגד ורשאי לאשר את ביצוע העבודות גם ללא חתימתו. תביעות נזיקין לפי חוק פינוי ובינוי מתבררות בבית המשפט. הבחירה בין המסלולים היא החלטה טקטית שמתקבלת לפני ההגשה, ולא אחריה.
החשיפה הכספית של הדייר
בעל דירה שסירובו יוכר כבלתי סביר עלול לשאת באחריות בנזיקין כלפי יתר בעלי הדירות בגין הנזק שנגרם מעיכוב העסקה או מביטולה. בית המשפט מוסמך גם לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עורך דין או רואה חשבון שיתקשר בעסקה במקומו. לצד זאת, בית המשפט רשאי להפחית את שיעור הפיצוי מטעמי צדק, בשים לב לגובה הנזק, ליכולת הפירעון של הדייר ולנסיבות העסקה.
איך מתנהל תיק של דייר סרבן
בדיקת המסלול והרף
באיזה מסלול תכנוני מקודם הפרויקט, איזה רף הסכמה חל עליו, והאם הוא הושג בפועל ובאופן מתועד.
מיפוי ההתנגדות
מה עומד מאחורי הסירוב בפועל: בטוחות, תמורה, נסיבות אישיות או סכסוך. במקרים רבים מתברר שהפער ניתן לגישור.
התכתבות ותיעוד
פנייה עניינית שמקבעת עמדות. השלב הזה מייצר את התשתית הראייתית לכל הליך עתידי, לשני הכיוונים.
הליך או הסכמה
פנייה למפקח או לבית המשפט, או לחלופין פתרון מוסכם שמייתר את ההליך. הפתרון המוסכם זול יותר לכל הצדדים, כמעט תמיד.
דייר סרבן: מה שחשוב לדעת
מיהו דייר סרבן על פי החוק?
מהו הרוב הנדרש כדי לקדם פרויקט בלי חתימת כל בעלי הדירות?
מתי סירוב נחשב סביר ולא יקים חבות?
מהי החשיפה הכספית של דייר שיוכר כסרבן?
לאיזו ערכאה מגישים הליך נגד דייר סרבן?
מה קרה לתמ"א 38 ומה חל על פרויקטים חדשים כיום?
אני מתנגד לפרויקט. מה עלי לעשות כדי להגן על עצמי?
להמשך קריאה באתר
אזורי פעילות: נהריה, עכו, כרמיאל, מעלות תרשיחא, שלומי, מטה אשר, הקריות, חיפה ותל אביב.
התנגדות מנוסחת לפני ההליך, לא במהלכו
בין אם אתם נציגות שמולה עומד מתנגד, ובין אם אתם בעלי הדירה שמסרבים, השאירו פרטים ונחזור אליכם.
יצירת קשר ישירה
שיחה, וואטסאפ או דוא"ל. דיסקרטיות מלאה בכל פנייה.
נהריה, הרצל 75, קומה 2 | תל אביב, הארבעה 28, קומה 34