מכירת דירה
מכירת דירה: מה קובע כמה כסף באמת נשאר בידכם
המחיר שרשום בחוזה אינו הסכום שיישאר אצלכם. בין השניים עומדים מס השבח, היטל ההשבחה, יתרת המשכנתא ומנגנון התשלומים. כל אלה נקבעים לפני החתימה, ואי אפשר לתקן אותם אחריה.
- בדיקת חבות המס והפטורים לפני החתימה, לא אחריה
- מנגנון תשלומים שמבטיח שתקבלו את מלוא התמורה, גם מול משכנתא קיימת
- ליווי עד מסירת החזקה, קבלת האישורים והשלמת הרישום
עו"ד ונוטריון שי אלמקייס שותף מייסד, מנהל תחום המקרקעין וההתחדשות העירונית ניסיון בליווי עסקאות מקרקעין מאז 2006 תקציר משפטי
מכירת דירה חייבת במס שבח בשיעור 25 אחוזים על השבח הריאלי ליחיד, ולצדו קובע החוק פטורים והקלות, ובראשם הפטור לדירת מגורים מזכה שהיא דירתו היחידה של המוכר. על המוכר חל בדרך כלל גם היטל השבחה בשיעור מחצית מעליית השווי שנבעה מאישור תוכנית או ממתן הקלה. במקביל, הרוכש מחויב להעביר לרשות המסים מקדמה על חשבון מס השבח של המוכר. כל הרכיבים האלה נקבעים לפני החתימה, ולכן בדיקת המס קודמת למשא ומתן על המחיר ואינה באה אחריו.
רוב המוכרים מגיעים לעורך הדין אחרי שהמחיר כבר סוכם, ולעיתים אחרי שנחתם זיכרון דברים. זו נקודת הכניסה היקרה ביותר. בשלב הזה התמורה כבר ננעלה, בעוד חבות המס עדיין אינה ידועה, וכל הפרש נופל על המוכר בלבד.
הסדר הנכון הפוך: תחילה בדיקת המצב הרישומי והתכנוני וחישוב המס, אחר כך משא ומתן על המחיר, ורק בסוף חתימה. מוכר שיודע מה תהיה חבות המס שלו מנהל משא ומתן אחר לגמרי.
שלושה מצבי מס, שלוש אסטרטגיות
דירה יחידה
פטור למכירת דירת מגורים מזכה שהיא דירתו היחידה של המוכר, בכפוף לתנאי החזקה ולשאר תנאי החוק. הפטור אינו ניתן אוטומטית, ויש לוודא את הזכאות לפני החתימה.
דירה נוספת או השקעה
ככלל חל חישוב לינארי מוטב המחלק את השבח בין התקופה שלפני 2014 לתקופה שאחריה. יום הרכישה, ההוצאות המותרות בניכוי והשיפוצים המתועדים משפיעים ישירות על גובה המס.
דירה מירושה או ממתנה
הורשה אינה מכירה, אך במכירה על ידי היורש חלים כללים ייעודיים. בדירה שהתקבלה במתנה חלה תקופת צינון, ומכירה מוקדמת עלולה לשלול את הפטור.
המקדמה שהרוכש מעביר על חשבון המס שלכם
בעסקאות המנויות בסעיף 15(ב) לחוק, הרוכש מעביר לרשות המסים מקדמה על חשבון מס השבח של המוכר. שיעורה 15 אחוזים מהתמורה כאשר יום הרכישה של הנכס הוא עד 6.11.2001, ו-7.5 אחוזים כאשר יום הרכישה הוא מ-7.11.2001 ואילך. החובה קמה לאחר ששולמו למוכר מעל 40 אחוזים מהתמורה, ובעסקה מקבלן מעל 80 אחוזים, ולא לפני שחלפו 30 יום ממועד העסקה.
מוכר שצפוי לפטור מלא או חלקי אינו צריך להשלים עם עיכוב הכספים. מגישים בקשה להקטנת המקדמה על גבי טופס 7155, בצירוף השומה העצמית והמסמכים התומכים. ההחלטה ניתנת במועד הקבוע בחוק, ובהיעדר תשובה במועד רואים את הבקשה כאילו התקבלה. זהו הבדל של עשרות אלפי שקלים בתזרים של המוכר בין החתימה לקבלת התמורה.
מקורות רשמיים בנושא מיסוי מקרקעין
רשות המסים מפרסמת מדריך שנתי למוכר ולרוכש זכות במקרקעין, ובו שיעורי המס, הפטורים, מועדי ההצהרה ומנגנון המקדמה. מדריך 2026 זמין כאן, ותשלום המס מתבצע בפועל דרך שירות תשלומי מיסוי מקרקעין באתר gov.il. שני המקורות כלליים במהותם, והחישוב בעסקה מסוימת תלוי ביום הרכישה, בהוצאות המוכרות ובמעמד המוכר.
מהפגישה הראשונה ועד השלמת הרישום
בדיקה וחישוב מס
מצב הזכויות, שעבודים ועיקולים, התאמה להיתר הבנייה, בירור היטל השבחה מול הוועדה המקומית, וחישוב מס השבח הצפוי.
חוזה ובטוחות
מנגנון התשלומים, חשבון נאמנות, פיצוי מוסכם על הפרה, ומועד מסירה מוגדר שאינו נתון לפרשנות.
דיווח וסילוק משכנתא
הצהרה לרשות המסים במועד, מכתב כוונות מהבנק, וסילוק יתרת ההלוואה מתוך כספי הרוכש לפי סדר מוגדר.
אישורים ורישום
אישורי רשות המסים והרשות המקומית, מחיקת המשכנתאות וההערות, והעברת הזכויות על שם הרוכש. רק כאן העסקה נסגרת.
מה שואלים אותנו מוכרי דירות
מהו מס שבח ומתי מוכר דירה פטור ממנו?
מהי המקדמה שהקונה מעביר לרשות המסים על חשבון מס השבח שלי?
מי משלם היטל השבחה במכירת דירה?
מה קורה עם המשכנתא הרובצת על הדירה שאני מוכר?
אילו אישורים נדרשים כדי להעביר את הזכויות על שם הקונה?
תוך כמה זמן חייבים לדווח על מכירת הדירה?
האם כדאי לחתום על זיכרון דברים לפני הסכם המכר?
להמשך קריאה באתר
אזורי פעילות: נהריה, עכו, כרמיאל, מעלות תרשיחא, שלומי, מטה אשר, הקריות, חיפה ותל אביב.
בדקו את המס לפני שתסכמו על מחיר
השאירו פרטים ונחזור אליכם לתיאום פגישה במשרדנו בנהריה או בתל אביב.
יצירת קשר ישירה
שיחה, וואטסאפ או דוא"ל. דיסקרטיות מלאה בכל פנייה.
נהריה, הרצל 75, קומה 2 | תל אביב, הארבעה 28, קומה 34