עורך דין בתים משותפים בנהריה: ועד בית, רכוש משותף ותביעות למפקח
גג שדולף, שכן שלא משלם, חצר שנסגרה או מחסן שנבנה בחדר המדרגות. בבית משותף כל החלטה נוגעת לכולם, והחוק קובע בדיוק מי מחליט, מי משלם ולאן פונים.
- ייצוג נציגויות ובעלי דירות בפני המפקח על רישום מקרקעין
- גביית דמי ועד בית, הסרת פלישות ושינוי תקנון
- בדיקת הצמדות ורישום לפני רכישה או מכירה
עו"ד ונוטריון שי אלמקייסשותף מייסד, מנהל תחום המקרקעיןסגן יו"ר משותף ועדת המקרקעין, לשכת עורכי הדין מחוז חיפההתשובה בקצרה
בית משותף מוסדר בפרק ו׳ לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969. כל בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות האחזקה של הרכוש המשותף, ככלל לפי יחס שטח הדירה, גם אם הדירה ריקה. סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף רשום, כמו אי-תשלום דמי ועד או שימוש ברכוש המשותף, נדון בפני המפקח על רישום מקרקעין, שהחלטתו נאכפת כפסק דין. הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה אחת מחייבת הסכמת כל בעלי הדירות.
מה שייך לכם, מה שייך לכולם ומה הוצמד
- רכוש משותף: כל חלקי הבית חוץ מהחלקים הרשומים כדירות (סעיף 52). גג, חדר מדרגות, מקלט, חצר וצנרת משותפת.
- הצמדה: התקנון רשאי להוציא חלק מהרכוש המשותף ולהצמידו לדירה, כמו חניה, מחסן או גג. חדרי מדרגות, מעליות ומקלטים אינם ניתנים להצמדה (סעיף 55).
- החלק ברכוש המשותף: נקבע לפי יחס שטח רצפת הדירה לשטח כל הדירות, אלא אם התקנון קובע אחרת (סעיף 57).
- תקנון: אם לא נרשם תקנון מוסכם, חל התקנון המצוי שבתוספת לחוק (סעיף 64).
דמי ועד בית: מי משלם, כמה, ומה עושים כשלא משלמים
סעיף 58 לחוק המקרקעין מחייב כל בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות לאחזקה התקינה ולניהול של הרכוש המשותף. החלוקה היא לפי יחס שטח הרצפה של הדירה, אלא אם התקנון קובע אחרת. העובדה שהדירה ריקה או מושכרת אינה פוטרת את הבעלים. חריג אחד: מי שדירתו אינה מחוברת למערכת מים או הסקה מרכזית אינו חייב בהוצאותיה, אלא אם התקנון קובע אחרת.
כשבעל דירה אינו משלם, הנציגות מוסמכת לפעול בשם כל בעלי הדירות, גם בהליכים משפטיים (סעיף 69), ולהגיש תביעה בפני המפקח (סעיף 73). החלטת המפקח ניתנת לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל כפסק דין של בית משפט השלום (סעיף 76). מכתב דרישה מנומק לפני התביעה מביא לתשלום ברוב המקרים.
נציגות שצריכה לגבות חובות או בעל דירה שקיבל דרישה? בדיקה של התקנון וספר ההחלטות היא הצעד הראשון.
לתיאום פגישת ייעוץאילו החלטות דורשות רוב מיוחד
החלטות שוטפות מתקבלות באסיפה לפי התקנון. שינויים מהותיים דורשים רוב מיוחד, ולעתים הסכמה של כולם. החלטה שנרשמה בספר ההחלטות מחייבת גם בעל דירה עתידי (סעיף 71).
| ההחלטה | הרוב הנדרש | מקור |
|---|---|---|
| שינוי התקנון | רוב בעלי הדירות שלהם שני שלישים מהרכוש המשותף | סעיף 62(א) |
| הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת | הסכמת כל בעלי הדירות | סעיף 62(א) |
| הרחבת דירות וניצול זכויות בנייה | 75% מבעלי הדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף | סעיף 71ב |
| התקנת מעלית | שני שלישים מבעלי הדירות; דיירי קומת הקרקע פטורים מעלות ההתקנה | סעיף 59ו |
| מינוי חברת ניהול (מתחזק) | בעלי הדירות שלהם שני שלישים מהרכוש המשותף | סעיף 71(ב) |
בעל דירה שנפגע פגיעה מהותית מהחלטת הרחבה רשאי להגיש תביעה למפקח בתוך 30 יום (סעיף 71ג). את המועד הזה לא כדאי לפספס.
פלישה לרכוש המשותף: גג, חצר וחדר מדרגות
סגירת חלק מהחצר, בניית מחסן בחדר המדרגות או השתלטות על הגג הם המקרים השכיחים. בסכסוך על פלישה לרכוש המשותף רשאי התובע לבחור בין המפקח לבין בית המשפט המוסמך (סעיף 72(ב)). לפני שבוחרים, בודקים מה רשום: לעתים השטח הוצמד בתקנון לדירת השכן, ואז אין פלישה כלל.
בבית שטרם נרשם כבית משותף התמונה מורכבת יותר, וההצמדות אינן רשומות. במקרה כזה כדאי לקרוא גם את העמוד רישום בית משותף בנהריה.
מסלול טיפול בסכסוך בבית משותף
מהבדיקה הראשונה ועד אכיפת ההחלטה.
- 1
בדיקת המסמכים
נסח רישום, צו רישום הבית המשותף, תקנון, תשריט וספר ההחלטות. כאן מתברר מה משותף ומה מוצמד.
בקשו מהנציגות את ספר ההחלטות - 2
אסיפה והחלטה
כינוס אסיפה כדין ורישום ההחלטה בספר ההחלטות, ברוב הנדרש לפי סוג ההחלטה.
- 3
מכתב דרישה
דרישה מנומקת מטעם הנציגות או מטעם בעל הדירה, עם מועד ברור לתיקון.
- 4
גישור
שכנים בבניין משותף נפגשים כל יום במדרגות. גישור מוקדם חוסך כסף וקרע.
- 5
תביעה בפני המפקח
המפקח רשאי לסטות מסדרי הדין ומדיני הראיות (סעיף 75), וההליך בפניו ממוקד ומהיר יחסית.
- 6
אכיפה או ערעור
החלטת המפקח נאכפת בהוצאה לפועל. ערעור עליה מוגש לבית המשפט המחוזי (סעיף 77), במועד קצר הקבוע בתקנות.
ניסיון שחוסך זמן, כסף ומחלוקות
עו"ד ונוטריון שי אלמקייס
שותף מייסד, מנהל תחום המקרקעין וההתחדשות העירוניתבבתים משותפים המחלוקת מוכרעת כמעט תמיד במסמכים: צו הרישום, התקנון, התשריט וספר ההחלטות. הבדיקה המקדמית של המסמכים חוסכת הליכים שלמים.
עו"ד שי אלמקייס עוסק בתחום המקרקעין מאז 2006 ומכהן כסגן יו"ר משותף של ועדת המקרקעין בלשכת עורכי הדין מחוז חיפה. הוא משמש גם עורך דין של החברה המשכנת רסקו, ולכן מכיר מקרוב את רישום הזכויות בבתים שטרם נרשמו בטאבו, את אישורי הזכויות ואת המעבר מרישום בחברה משכנת לרישום בפנקס הבתים המשותפים. הנוטריון יושב במשרד עצמו: אימות חתימות, ייפויי כוח ותרגומים נוטריוניים נעשים במקום, בלי סבב נוסף.
שאלות נפוצות על בתים משותפים
שכן לא משלם ועד בית. מה אפשר לעשות?
הדירה שלי ריקה. אני עדיין חייב בדמי ועד?
האם אפשר להצמיד את הגג לדירה שלי?
מי אחראי לגג שדולף?
כמה דיירים צריכים להסכים להתקנת מעלית?
מה ההבדל בין תקנון מצוי לתקנון מוסכם?
אין נציגות בבניין. מה עושים?
אפשר לערער על החלטת המפקח?
איפה בודקים בעצמכם
בבית משותף, מי שמכיר את התקנון מנצח את הוויכוח
ספרו לנו מה קורה בבניין, ונבדוק עבורכם מה רשום, מה מותר ואיך פועלים.
יצירת קשר ישירה
שיחה, וואטסאפ או דוא"ל. דיסקרטיות מלאה בכל פנייה.
נהריה, הרצל 75, קומה 2 | תל אביב, הארבעה 28, קומה 34, מגדלי חגג