רישום בית משותף בנהריה: מחברה משכנת ועד נסח טאבו לכל דירה
בנהריה, כמו בערים ותיקות רבות, דירות רבות עדיין אינן רשומות בטאבו כיחידה נפרדת. חלקן רשומות בחברה משכנת, וחלקן בבניינים שמעולם לא נרשמו כבית משותף. ההבדל נראה טכני, עד שמגיעים למשכנתא, למכירה או לירושה.
- רישום בית משותף ותיקון צו רישום
- העברת זכויות בחברה משכנת ומעבר לרישום בטאבו
- אימות חתימות נוטריוני במשרד, בלי סבב נוסף
עו"ד ונוטריון שי אלמקייסשותף מייסד, מנהל תחום המקרקעיןסגן יו"ר משותף ועדת המקרקעין, לשכת עורכי הדין מחוז חיפההתשובה בקצרה
רישום בית משותף הופך בניין שרשום כמגרש אחד לבית שבו לכל דירה יש רישום נפרד בפנקס הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין. התהליך כולל בדיקת מצב הזכויות, תשריט של מודד מוסמך, תקנון שקובע את ההצמדות, חתימות בעלי הזכויות והגשת בקשה למפקח על רישום מקרקעין, שמוציא צו רישום. כשהבניין נבנה ונמכר בידי קבלן, חוק המכר (דירות) מחייב את המוכר לדאוג לרישום. דירה הרשומה בחברה משכנת מועברת בינתיים באמצעות אישור זכויות מהחברה.
שלושה מצבי רישום ומה כל אחד אומר עליכם
| מצב הרישום | איזה מסמך מקבלים | המשמעות המעשית |
|---|---|---|
| דירה רשומה בפנקס הבתים המשותפים | נסח טאבו לדירה | הרישום המלא והפשוט ביותר למכירה, למשכנתא ולירושה |
| דירה רשומה בחברה משכנת | אישור זכויות מהחברה | הזכות חוזית; העברה ומשכון נעשים דרך החברה; נדרש מעקב אחר רישום עתידי בטאבו |
| בניין שלא נרשם כבית משותף | נסח של המגרש כולו, לרוב עם הערות אזהרה | הבעלות היא חלק בלתי מסוים במגרש; ההצמדות אינן רשומות ועלולות להיות שנויות במחלוקת |
לפני כל עסקה, בודקים קודם כל באיזה מצב הדירה נמצאת. זו השאלה שקובעת את מבנה החוזה, את לוח התשלומים ואת אופן הבטוחה לקונה.
דירה בחברה משכנת: מה זה, מה הסיכון ואיך עוברים לטאבו
חברה משכנת היא חברה שבנתה או שיווקה שיכונים ומחזיקה ברישום פנימי של הזכויות בדירות, עד שהבניין נרשם כבית משותף והזכויות עוברות לטאבו. רסקו היא אחת החברות הוותיקות מסוג זה. לחברה משכנת אין הסדר בחקיקה: זכות הדייר היא זכות חוזית, והוא מקבל אישור זכויות במקום נסח טאבו.
המשמעות לקונה: יש לבדוק שהמוכר רשום בחברה כבעל הזכויות, שאין שעבודים או עיקולים ברישומי החברה, ולהסדיר את העברת הזכויות ואת התחייבות החברה כלפי הבנק המממן. עו"ד שי אלמקייס משמש עורך דין של החברה המשכנת רסקו, ולכן מכיר את הדרישות של חברה משכנת מבפנים, ויודע מראש אילו מסמכים יידרשו ואיפה עסקאות נתקעות.
יש לכם אישור זכויות מחברה משכנת? שלחו אותו, ונגיד לכם מה עוד חסר לפני עסקה.
לתיאום פגישת ייעוץהקבלן לא רשם את הדירה: מה קובע חוק המכר
חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, מחייב את המוכר לגרום לרישום הבית בפנקס הבתים המשותפים בתוך שנה ממועד רישום החלוקה (הפרצלציה) או ממועד מסירת הדירה, לפי המאוחר, ולרשום את זכויות הקונה בתוך שישה חודשים לאחר מכן או מהמסירה, לפי המאוחר. עיכוב שנגרם בנסיבות שאינן בשליטת המוכר אינו נמנה. אי אפשר להתנות על הוראות אלה לרעת הקונה.
כשהמועדים חלפו, שולחים דרישה מסודרת לקבלן ולעורך הדין המטפל ברישום, ובמקרה הצורך פונים לבית המשפט בתביעה לאכיפה ולפיצוי. במקביל כדאי לוודא שהערת האזהרה לטובתכם רשומה ותקפה. ראו גם הערת אזהרה: מה זה ולמה זה קריטי.
הצמדות שלא נרשמו ותיקון צו רישום
חניה שנמכרה לכם אך אינה מופיעה בתקנון, מחסן שנבנה ולא נרשם, או גג שהוצמד בחוזה ולא ברישום: כל אלה מחייבים תיקון של צו הרישום והתקנון (סעיף 145 לחוק המקרקעין). הצמדה חדשה של חלק מהרכוש המשותף מחייבת הסכמת כל בעלי הדירות, ולכן ככל שמטפלים מוקדם יותר, קל יותר לאסוף את החתימות.
כאן היתרון של נוטריון במשרד ניכר במיוחד: חתימות של בעלי דירות המתגוררים בחו"ל, ייפויי כוח ואימות חתימות נעשים במקום אחד ובתיאום אחד.
תהליך רישום בית משותף, שלב אחר שלב
כל שלב תלוי בקודמו. רוב העיכובים נולדים בשלבים הראשונים, ולכן שם משקיעים את הבדיקה.
- 1
בדיקת מצב הזכויות
נסח המגרש, אישורי זכויות מחברה משכנת, הערות אזהרה, היתרי בנייה וחריגות בנייה.
כאן מתגלות רוב הבעיות - 2
מדידה ותשריט
מודד מוסמך מכין תשריט של הבניין, הדירות והחלקים המוצמדים, בהתאם לדרישות הרישום.
- 3
תקנון והצמדות
ניסוח תקנון מוסכם שקובע מה מוצמד לאיזו דירה, את החלקים ברכוש המשותף ואת כללי הניהול.
- 4
חתימות ואימות
איסוף חתימות בעלי הזכויות ואימותן, כולל בעלי דירות בחו"ל, בעזרת הנוטריון במשרד.
- 5
הגשה למפקח על רישום מקרקעין
הגשת הבקשה והמסמכים, מענה לדרישות הלשכה ותיקונים עד לאישור.
- 6
צו רישום ונסח לכל דירה
המפקח מוציא צו רישום, הבית נרשם בפנקס הבתים המשותפים, ולכל דירה מתקבל נסח נפרד.
ניסיון שחוסך זמן, כסף ומחלוקות
עו"ד ונוטריון שי אלמקייס
שותף מייסד, מנהל תחום המקרקעין וההתחדשות העירוניתרישום בתים משותפים הוא עבודה של דיוק ושל סבלנות: תשריט, תקנון, חתימות ומענה לדרישות הלשכה. ההיכרות עם עבודת חברה משכנת מבפנים מקצרת את הדרך בבניינים הוותיקים של נהריה.
עו"ד שי אלמקייס עוסק בתחום המקרקעין מאז 2006 ומכהן כסגן יו"ר משותף של ועדת המקרקעין בלשכת עורכי הדין מחוז חיפה. הוא משמש גם עורך דין של החברה המשכנת רסקו, ולכן מכיר מקרוב את רישום הזכויות בבתים שטרם נרשמו בטאבו, את אישורי הזכויות ואת המעבר מרישום בחברה משכנת לרישום בפנקס הבתים המשותפים. הנוטריון יושב במשרד עצמו: אימות חתימות, ייפויי כוח ותרגומים נוטריוניים נעשים במקום, בלי סבב נוסף.
שאלות נפוצות על רישום בית משותף
מה ההבדל בין דירה בטאבו לדירה בחברה משכנת?
אפשר לקנות דירה הרשומה בחברה משכנת?
הקבלן מסר את הדירה לפני שנים ועדיין לא רשם. מה עושים?
האם כל בעלי הדירות צריכים לחתום על רישום הבית המשותף?
מה זה תשריט בית משותף?
החניה שלי לא מופיעה ברישום. מה אפשר לעשות?
כמה זמן לוקח רישום בית משותף?
למה כדאי לרשום את הבית אם אף אחד לא מתכוון למכור?
איפה בודקים בעצמכם
לפני שקונים, מוכרים או מורישים: בודקים איפה הדירה רשומה
שלחו נסח או אישור זכויות, ונחזור אליכם עם תמונת מצב ומסלול רישום.
יצירת קשר ישירה
שיחה, וואטסאפ או דוא"ל. דיסקרטיות מלאה בכל פנייה.
נהריה, הרצל 75, קומה 2 | תל אביב, הארבעה 28, קומה 34, מגדלי חגג